又一百强房企复牌在即！

2023年7月28日，7月的最后一个周五，百强房企世茂集团一连发布了3则财务报告，同时申请由7月31日上午9时起正式恢复该司股份买卖。

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至此，世茂集团的2022年之前的业绩披露已经完成，百强房企如何度过的“至暗时刻”？我们一起来看看。

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先说营运数据。

2021、2022这两年，也是世茂集团营收同比增速在至少近9年时间里，唯二为负的两年。2021年该司营收约1078亿元，同比下降20.36%；2022年为630.4亿元，同比下降41.52%。

下图财报数据可以看到，世茂集团的营收来源主要是物业销售，其次为物业管理收入计其他，再次是商业运营和酒店经营。其中物业销售占据该司营收的80%左右甚至更高。其中下降最厉害的也是物业这部分业务。

在商业运营方面，财报里可以看到2022年世茂集团该项业务的打击。当你，该司在管写字楼项目中因企业经营不善而退租的面积占比例达到56%，同比增长14%；2022年起在管写字楼的出租率同比下降5个百分点。

酒店收入也是，2022年世茂集团同比下降17.5%为17.46亿元。

物业管理2022年情况则略有好转，同比上升3.5%为86.37亿元，在管面积同比上升8.8%，合约建筑面积同比上升10.8%。

此外蜜妹翻看了下这两年中指院对百强房企平均营收的统计，其中2021年营收均值是498.6亿元，同比增长19.3%；净利润均值56.2亿元，同比增长0.4%。

2022年情况则更差，百强企业营收均值371.6亿元，净利润均值21.9亿元，分别同比下降25.2%、54.4%。实际上，这两年不仅是世茂集团的至暗时刻，也是大多数房企的至暗时刻。

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利润数据来看，世茂集团于2021、2022这两年也录得了至少9年来的唯二次净亏损。其中2021年归母净利润为-270.9亿元，2022年为-214.9亿元。其中2021年归母净利润增速为同比下降314.55%。

造成亏损的原因除了营收下降，还有就是融资成本。2021年世茂集团融资成本59.39亿元，同比2020年的23.14亿元已经翻了1倍多；2022年其融资成本进一步攀升到155.1亿元。

另外就是持续经营业务税后利润，2020年还是194.6亿元，2021年则是-283.8亿元，2022年为-206.6亿元。加上2021年还进行了68.93亿元的金融资产减值亏损拨备，导致当年亏损加剧。

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再说资产负债数据，这是在行业普遍不景气情况下，衡量企业韧性的重要参照。

2021、2022这两年，世茂集团的财务风险指标呈走高趋势，其中资产负债率这两年分别为81.85%、87.10%，前几年都是60%-70%左右。

再就是流动负债占总负债的比重，世茂集团也从往年的60%-70%左右上升到2022年的83.01%。流动比率则下降到2022年的1.09%。

在持续走高的流动负债里，世茂集团上升较快的指标有应付贸易账款及其他应付账款，2021、2022年分别达到911.6亿元、825.0亿元，2019年这一数字还是790.6亿元。

这两年世茂集团上升最快的是借贷。2021年为1078亿元，2022年是1914亿元，要知道2020、2019、2018这些年份，该项数据才不到400亿元。也正是这一项导致世茂集团流动负债不断走高。

非流动负债这几年世茂集团还算稳定，2021年为1327亿元，2022年还减少了几百亿，为911.8亿元。

另一边，世茂集团前两年的现金及现金等价物缩水不少，2020年还是610.4亿元，2021年则为478.1亿元，2022年减少到220.3亿元。

三道红线来看，世茂集团净负债率2022年约为302.2%，2021年是156.0%。

剔除预收款项后的资产负债率2022年约为83.8%，2021年为77.4%。。

现金短债比2022年为0.03，2021年是0.21。

不过，相比部分房企，世茂集团至少还没有资不抵债。2021、2022年该司的净资产分别为1140亿元、795.1亿元。

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最后说说独立核数师的意见。在最新的2022年财报里，世茂集团独立核数师中汇安达称，不对该司综合财务报表发表意见。由于本报告中“无法表示意见的基础”，其中有关持续经营的多项不确定因素。

比如截至2022年末，世茂集团有约人民币1914亿元将于未来12个月内到期偿还，而其现金总额(含现金及现金等价物及受限制现金)约为人民币338亿元。

2022年12月31日，世茂集团未按计划还款日期偿还的借贷共计人民币872亿元。截至本报告日期，其未按计划还款日期偿还的借贷共计人民币1211亿元。此外，该司还因各种原因涉及不同诉讼及仲裁案件。

上述情况表明存在重大不确定性，可能对世茂集团持续经营的能力产生重大疑虑，可能无法在正常经营过程中变现资产和偿还负债。

另一边，世茂方面也已采取多项措施和计划缓解流动性压力和改善财务状况。中汇安达表示，这些措施受到多种不确定的影响。

还有世茂集团子公司与第三方信托公司之间达成的融资安排的会计处理。

2021年12月31日，世茂集团的一间非全资子公司(简称“该子公司”)的非控制性权益金额约为人民币59亿元。该非控制性权益是由一家第三方信托公司(简称“该信托”)最初通过出资人民币49亿元(简称“该出资”)而获得该子公司的30%股权。

截至2022年末，世茂集团和该信托达成一致安排，从而将该等安排作为一项固定期限的负债。中汇安达称无法获得通过证函或直接从该信托证实该出资的性质，以及是否符合相关规定等等。

综上，一系列的数据披露，向我们揭示了曾经辉煌的百强房企世茂集团，难熬的这两年。伤口不小，但另一方面，在纾困的道路上，世茂集团也算是迈出了极大的一步。但愿未来会越来越好。